Сопровождение процедуры выкупа нежилых помещений у города Москвы

vykup-po-159-fz

Для того, чтобы реализовать преимущественное право выкупа по 159-ФЗ (закону о приватизации из аренды городских и муниципальных помещений субъектами малого и среднего предпринимательства) необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением, выражающим ваше желание приобрести арендуемое имущество в собственность. Вместе с заявлением следует приложить необходимые документы, заверенные надлежащим образом, иначе вам могут отказать в рассмотрении заявления и в выкупе. Кроме того, объект недвижимости должен соответствовать требованиям статьи 3 по 159-ФЗ. Существуют ограничения, препятствующие выкупу объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства из аренды.

Департамент городского имущества города Москвы рассмотрит заявление о выкупе в течение 10 дней и направит ответ с проектом договора купли-продажи либо в виде отказа. Ответ на заявление о выкупе лучше получать лично на руки, т.к. на его подписание дается всего 30 дней и если вы не успеете оформить договор в указанный срок и вернуть Департаменту имущества, то право на выкуп вами будет утрачено.

В случае утраты права выкупа, закон дает возможность обратиться с выкупом повторно, но следует учесть, что это весьма сложная процедура и в большинстве случаев Департамент имущества отказывает в реализации процедуры выкупа, ссылаясь на утраченное право льготного отчуждения имущества. Поэтому такие дела заканчиваются судебным рассмотрением спора, в котором очень важно юридически грамотно выразить доводы суду в защиту своих нарушенных прав, иначе можно окончательно потерять все шансы на выкуп.

После подачи заявления на выкуп, арендаторам часто приходится сталкиваться с отказами Департамента имущества, ссылающего на различного рода несоответствия и нарушения, такие как перепланировка, отсутствие сведений о регистрации выкупаемого объекта в гос. органах, наличие в составе объекта недвижимости помещения Гражданской обороны, которые не подлежат передаче в собственность предпринимателей и другие. Многие арендаторы спотыкаются на этом и опускают руки, хотя добиться реализации права выкупа во всех подобных ситуациях возможно и у наших юристов по таким спорам имеется уже очень большая практика.

При получении проекта договора купли-продажи от Департамента имущества необходимо в течение 30 дней его подписать, выражая свое согласие со всеми условиями, либо подготовить свои разногласия по условиям договора и так же в указанный срок направить в Департамент имущества. Как правило, цена указанная в проекте договора купли-продажи завышена и арендаторы пытаются ее оспорить. К сожалению, во многих случаях из-за юридической неграмотности такие попытки оспаривания приводят к утрате права выкупа либо к обязанности выкупать объект недвижимости по еще более высокой цене, чем было предложено Департаментом изначально.

Прежде, чем пытаться снизить стоимость выкупаемых помещений следует провести их оценку, чтобы понимать, насколько получится ощутимая выгода в случае оспаривания. Если разница не значительная, то лучше не тратить на судебное оспаривание цены время, которое занимает от года и больше. Конечно, необходимо также просчитать все расходы по внесению арендной платы на период оспаривания стоимости арендуемого имущества.

При оспаривании цены выкупа необходимо обратиться к аккредитованным и лицензированным оценщикам, которые выполнят качественную оценку недвижимости в короткие сроки. На практике встречаются такие случаи, когда договор с учетом разногласий не был своевременно подписан и сдан в Департамент городского имущества в связи с тем, что оценщики не успели в установленный на подписание договора купли-продажи срок провести оценку.

В судебном разбирательстве очень важно предоставить все документы, подтверждающие возможность снижения стоимости выкупа обоснованной. Кроме того, важно грамотно выразить суду все доводы и основания оспаривания выкупной стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспаривание цены выкупа изначально является наличием разногласий относительно стоимости, то судом для определения реальной рыночной стоимости объекта недвижимости назначается независимая судебная экспертиза. Встречается не мало случаев, когда по результатам проведения экспертизы стоимость объекта недвижимость получалась еще выше, чем предложенная в проекте договора купли-продажи. Такие случаи тоже есть шансы оспорить и в итоге снизить цену объекта.

В случаях успешного оспаривания выкупной стоимости нежилого имущества, к сожалению, часто встречаются проблемы при регистрации перехода права собственности, которые выражаются в отказах и приостановлениях со стороны регистрирующих органов власти.

Следует также не оставлять без внимания такие обстоятельства, как нарушающие права покупателя действия со стороны Департамента имущества в виде взысканий задолженности по договору купли-продажи, не предусмотренных условиями данного договора, а также расторжение договора купли-продажи в судебном порядке предоставляя суду необоснованные доводы. Очень важно своевременно вносить платежи по договору купли-продажи, соблюдать все его условия, следить за получением корреспонденции и за наличием либо отсутствием новых судебных дел по вашей организации на сайте арбитражного суда.

Снятие залога после внесение всех платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества может вызвать затруднения в виде наличия долга в связи с неправильным перечислением процентов по ставке рефинансирования Центрального Банка РФ. Пока вся задолженность не будет полностью погашена, Департамент городского имущества г. Москвы не предоставит покупателю все необходимые для снятия залога в Росреестре документы.

Таким образом, выкупая арендуемое нежилое имущество в собственность, можно столкнуться с рядом многочисленных проблем. Если вы хотите избавить себя от всех препятствий на пути к реализации льготного права выкупа, мы готовы взять на себя решение всех возникающих в процессе процедуры выкупа проблем и устранить все возможные трудности. Наши юристы занимаются более 10 лет сопровождением процедуры выкупа и оспариванием его стоимости, имеют большую практику в разрешении споров с Департаментом имущества и Росреестром, занимаются защитой арендных и имущественных отношений, выступая против Департамента имущества с 1995 года, соблюдают сроки, в том числе, контролируют соблюдение сроков со стороны гос. органов, умеют отстоять свою позицию и гарантировано снизить стоимость выкупного имущества, сопровождают выкуп и защищают позицию покупателя до снятия залога и завершения обязательств перед Департаментом имущества.

Мы проводим бесплатные консультации в неограниченном количестве (по предварительной записи), проводим бесплатную проверку помещения на возможность выкупа и бесплатную предварительную оценку объектов недвижимости.

Стоимость сопровождения процедуры выкупа – от 50 000 рублей.

Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости и снятие залога по всем видам услуг сопровождения выкупа и оспаривания цены выкупа – в подарок.

При комплексном сопровождении процедуры выкупа, подготовка и сдача заявления на выкуп и необходимого пакета документов – бесплатно.

Получить консультацию юриста

Полное обеспечение получения арендаторами услуги от Департамента городского имущества по возмездному отчуждению недвижимого имущества по Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Начиная с подачи заявления на выкуп и заканчивая регистрацией права собственности с дальнейшим снятием залога, мы проводим полную процедуру по приобретению в собственность арендаторами недвижимости.

Данная услуга также включает проведение оценки помещения и получение отчета о его стоимости, проведение сверок с Департаментом городского имущества г. Москвы по арендным платежам, соблюдение претензионного порядка и подача искового заявления об оспаривании отказа в заключении договора купли-продажи и понуждении к его заключению собственника, ведение дела в арбитражном суде, включая апелляционную и кассационную инстанции, необходимая деловая переписка с Департаментом городского имущества г. Москвы и Росреестром.

Мы существенно экономим Ваше время и расходы. По результатам оказанной услуги Вы получаете возможность приобрести помещения по максимально низкой и выгодной цене.

Чтобы не терять время, пока еще не наступил разгар кризиса и цены на коммерческую недвижимость не выросли, вы можете заказать предварительную оценку, проанализировать возможные расходы, бюджет и выгоду, и подготовить заявление на выкуп.